Achiziționarea unei locuințe reprezintă, pentru mulți români, una dintre cele mai importante investiții ale vieții. Însă bucuria mutării într-o casă nouă se poate transforma rapid într-un conflict costisitor atunci când apar infiltrații, probleme la instalațiile electrice, deficiențe de izolație sau defecte de construcție care nu au fost observate la vizionare.
Legislația din România oferă cumpărătorilor posibilitatea de a solicita remedierea unor astfel de probleme, reducerea prețului sau chiar desființarea contractului, în anumite condiții.
O locuință poate arăta impecabil la prima vedere, cu pereți proaspăt zugrăviți, finisaje moderne și instalații aparent funcționale. Unele probleme ies însă la iveală abia după mutare, după primele ploi abundente sau odată cu venirea sezonului rece.
Întrebarea care apare inevitabil este cine suportă costurile reparațiilor: noul proprietar, fostul proprietar sau dezvoltatorul imobiliar?
Ce înseamnă, din punct de vedere legal, un viciu ascuns
Potrivit Codului civil, vânzătorul este obligat să garanteze cumpărătorul împotriva viciilor ascunse care fac bunul impropriu utilizării pentru care este destinat sau care îi reduc atât de mult utilitatea ori valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat bunul sau ar fi plătit un preț mai mic.
Pentru a fi considerat ascuns, defectul trebuie să nu fi putut fi descoperit, la data predării, de un cumpărător prudent și diligent, fără asistență de specialitate.
De asemenea, viciul sau cauza acestuia trebuie să fi existat la momentul predării locuinței.
Astfel, nu orice problemă apărută după cumpărare este automat un viciu ascuns. Uzura normală, deteriorările produse ulterior sau deficiențele evidente la vizionare nu intră neapărat în această categorie.
Cine plătește reparațiile: vânzătorul, dezvoltatorul sau cumpărătorul?
În cazul unui viciu ascuns care îndeplinește condițiile legale, cumpărătorul poate solicita tragerea la răspundere a vânzătorului, chiar dacă acesta susține că nu a cunoscut existența defectului.
Codul civil prevede mai multe remedii posibile: înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia, înlocuirea bunului atunci când este posibil, reducerea corespunzătoare a prețului ori rezoluțiunea vânzării.
În cazul unei locuințe, soluția concretă depinde de gravitatea deficiențelor și de circumstanțele contractului. Nu orice defect justifică anularea efectelor vânzării.
Dacă se dovedește că vânzătorul cunoștea viciile la momentul încheierii contractului, cumpărătorul poate solicita și daune pentru prejudiciul suferit, în condițiile legii.
În schimb, dacă problema a apărut exclusiv după predare, din cauza utilizării necorespunzătoare sau a lipsei întreținerii, răspunderea poate reveni proprietarului actual.
Ce se întâmplă dacă locuința a fost cumpărată de la un dezvoltator imobiliar
Pentru construcțiile noi, legislația prevede responsabilități suplimentare privind calitatea lucrărilor.
Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții stabilește răspunderea, potrivit obligațiilor fiecăruia, a proiectanților, executanților, responsabililor tehnici, diriginților de șantier și a altor specialiști implicați în realizarea construcției.
Aceștia răspund pentru viciile ascunse ale construcției apărute într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării. Pentru defectele structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și execuție, răspunderea poate continua pe întreaga durată de existență a construcției.
Este important de precizat că termenul de 10 ani nu înseamnă că orice defecțiune apărută într-o locuință trebuie reparată automat și gratuit. Trebuie stabilite natura defectului, cauza acestuia și persoana responsabilă.
Lipsa utilităților sau lucrările neterminate pot constitui vicii ascunse?
O situație aparte apare atunci când o locuință este vândută drept finalizată și racordată la utilități, dar cumpărătorul descoperă ulterior că anumite instalații nu sunt funcționale, branșamentele lipsesc sau lucrările promise nu au fost executate.
Asemenea situații nu reprezintă automat vicii ascunse. Ele pot constitui și neexecutarea unor obligații contractuale sau lipsa unor calități convenite ale imobilului.
De exemplu, dacă în contract se precizează că locuința este racordată la gaze, dar în realitate branșamentul nu există, cumpărătorul poate invoca neconcordanța dintre situația reală și obligațiile asumate de vânzător.
Dacă însă lipsa branșamentului era cunoscută cumpărătorului și acceptată expres la semnarea contractului, analiza juridică poate fi diferită.
Prin urmare, formulările din contractul de vânzare, promisiunea de vânzare, anexele tehnice și corespondența dintre părți pot avea un rol decisiv într-un eventual litigiu.
Ce trebuie să facă proprietarul imediat după descoperirea unui defect
Specialiștii în drept recomandă ca proprietarii să nu înceapă reparații majore înainte de documentarea corespunzătoare a problemelor, cu excepția intervențiilor urgente necesare pentru siguranță sau limitarea pagubelor.
Primul pas este documentarea defectelor prin fotografii, înregistrări video și, atunci când este necesar, printr-o constatare tehnică realizată de un specialist.
Ulterior, cumpărătorul trebuie să notifice vânzătorul în scris, descriind problemele constatate și solicitând o soluție.
Codul civil prevede obligația cumpărătorului de a aduce viciile ascunse la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, în funcție de împrejurări. Nerespectarea acestei obligații poate afecta dreptul de a solicita rezoluțiunea vânzării.
Dacă vânzătorul refuză remedierea situației, proprietarul poate solicita o expertiză tehnică și poate analiza, împreună cu un avocat, posibilitatea introducerii unei acțiuni în instanță.
În cât timp poate fi tras la răspundere vânzătorul
Termenele legale reprezintă unul dintre cele mai importante aspecte ale unui litigiu privind viciile ascunse.
Codul civil stabilește reguli speciale privind începutul prescripției. În cazul construcțiilor, dacă viciul nu este descoperit mai devreme, termenul de prescripție începe să curgă de la împlinirea a trei ani de la predarea sau recepția finală a construcției.
Dacă defectul este descoperit anterior, prescripția începe, în principiu, de la data descoperirii.
Aceste prevederi nu trebuie confundate cu termenul special de răspundere de 10 ani prevăzut de legislația privind calitatea în construcții. Termenele de garanție, cele de notificare și cele de prescripție au funcții juridice diferite.
Din acest motiv, cumpărătorii care descoperă deficiențe importante nu ar trebui să amâne solicitarea unei evaluări juridice.
Poate vânzătorul să scape de răspundere printr-o clauză din contract?
Unele contracte de vânzare includ formulări potrivit cărora cumpărătorul declară că a verificat locuința și o acceptă în starea în care se află.
O asemenea declarație nu înlătură automat răspunderea pentru toate viciile ascunse.
Potrivit Codului civil, clauzele care limitează sau înlătură garanția nu produc efecte în privința viciilor pe care vânzătorul le cunoștea ori trebuia să le cunoască la încheierea contractului.
Prin urmare, simplul fapt că o persoană a semnat un contract de vânzare nu înseamnă că a renunțat la toate drepturile privind calitatea locuinței.
O casă nouă nu înseamnă întotdeauna o casă fără probleme
Piața imobiliară oferă numeroase locuințe prezentate drept finalizate, moderne și pregătite pentru mutare. Totuși, finisajele pot ascunde deficiențe care devin vizibile abia după câteva luni de utilizare.
Pentru evitarea unor situații costisitoare, viitorii proprietari ar trebui să verifice nu doar aspectul locuinței, ci și documentele tehnice, recepția construcției, instalațiile, branșamentele la utilități și eventualele obligații asumate de vânzător.
Concluzia este că un cumpărător care descoperă vicii ascunse nu este obligat, în toate situațiile, să suporte singur costul reparațiilor. Legea îi poate oferi dreptul de a cere remedierea deficiențelor, reducerea prețului, desființarea vânzării sau despăgubiri, în funcție de natura problemei și de probele disponibile.
Diferența dintre o cheltuială suportată de noul proprietar și o reparație plătită de persoana responsabilă poate depinde de documentele semnate, de expertiza tehnică și de rapiditatea cu care cumpărătorul își exercită drepturile.
Sursă foto: Unsplash
